近日，广州南沙推动城市更新提速增效工作动员会暨2023年第一批旧村更新改造项目动工活动在黄阁镇坦尾村项目现场举行。

据了解，当天共有10个已批旧村庄更新改造项目宣布动工，包括金洲冲尾自然村、坦尾村、东湾村、东瓜宇村、亭角村、大涌村（新村街）、大井村、大塘村、东流村、太石村，共涉及改造用地面积815公顷，规划新建量936万㎡。

目前，南沙区已完成10个项目的批复实施方案，其中8个项目复建安置区、公共服务设施或村留用地部分已开工建设。

【资料图】

南沙今年全年推进更新项目41个

广州市规划和自然资源局南沙区分局负责人介绍说，南沙将在项目改造方案“三案合一”的基础上，将片区策划、控规调整、项目实施方案等由串联改为并联，严格实施清单管理，做到“清单外无手续”，确保项目“批复即开工”。

同时，为助力推动南沙实现高质量发展，南沙将聚焦《南沙方案》3个先行启动区更新改造，拓展南沙发展新空间。聚焦南沙湾、南沙枢纽、庆盛枢纽3个先行启动区块，遴选条件成熟的旧村庄，立足南沙山、水、城、田、海生态空间格局，全力以赴加速形成旧村庄连片开发和聚集发展效应，逐步构建“枢纽带动、多点支撑、整体协同”的发展态势。

此外，据了解，2023年，南沙区城市更新继续坚持高质量发展，科学有序推进计划，拟推进更新项目41个，完成固定投资额148亿元。

10条村、涉815公顷南沙今年首批旧改项目动工

中铁建-坦尾村

以当天的活动仪式所在地坦尾村为例，据介绍，坦尾村旧村改造项目计容建筑面积33.51万㎡，总投资约30亿元，将为村民提供现代化的居住条件和全新生活方式，并与中国铁建·海语熙岸连片开发，打造集商业、居住、教育一体的高端综合体社区。

坦尾村项目承建单位中铁建南沙投资公司负责人李葆华表示：“环宇城预计下半年开业，南沙区滨海实验学校（南校区）等各项配套投入使用。此外，旧村拆除完毕，土地整备手续有序进行，即将全面开工，标志着坦尾村城市更新项目的建设取得了重要的阶段性胜利。”

坦尾村更新改造项目后续还将建设12栋安置房，1所18班小学，1所12班幼儿园。

坦尾村项目效果图

方圆-大井村

2020年3月9日招标，4月17日拍地，4月30日确定为合作企业，1个多月的时间，方圆凭借一系列动作拿下了大井村旧改！

大井村更新改造项目，以“连山通水、耀古烁今”的规划理念，依托800余年的历史文化底蕴，竭力打造南沙文化会客厅，与蕉门河城市会客厅共同构成“经济中心+文化休闲服务中心”的城市核心区，打造“双厅双园双门户格局”。

今年3月1-2日，大井村社组织各生产队队长及村民代表参观首期回迁房复建区、大井集体物业以及铁英学校的建设现场，充分发挥村民自治自管监督作用，同时了解目前大井村更新改造项目工程进度，见证大井村更新改造的最新成果。

改造效果鸟瞰图（以实际批复为准）图源：大井村微服务

据了解，大井村首期回迁安置房建设总量为16.21万㎡，将在2025年就能精装交付拿到手。

在配套方面，家门口配建的约18万㎡大井商业综合体意向入驻率已达75%；

教育方面，大井铁英学校是南沙区属九年一贯制公办学校，设置南、北两个校区，共设置72班（小学和初中各36个班）。由广铁教育集团倾力打造、全面实行五“统一”管理——“统一办学理念、统一育人目标、统一管理模式、统一校园文化、统一质量监控”，全方位保障学校的教育教学质量。学校将于今年6月底竣工验收，并计划今年9月开学。

星河-东湾村

2月16日，南沙区规自局挂网发布《南沙区人民政府征收土地公告--穗南府征字〔2023〕4号》。

公告显示，本次征收的土地为东湾村的集体土地，共计6.4815公顷（约97亩，下图黄色区域），位于黄阁镇东南部，东至蕉门河，南至进港大道，西至大山乸，北至狮子洋，属于蕉门河中心区范围。

而征收所处的地块，正是此前深圳星河地产于2019年3月份拿下的东湾村更新改造项目。根据协议约定，吸水脚片区旧改房源1.6万平方米将在569亩留用地中调剂解决，合作企业必须承担569亩留用地中1.6万平方米旧改房源建安成本。

而这1.6万㎡安置房源的留用地，就是在星河豪掷66亿元拿下的南沙2019NJY-2地块中配建，折合楼面价10291元/平方米，即现在的星河东悦湾、星河COCO Park、华师附小。

根据最新规划显示，本次征收地块的用地性质为二类居住用地和商业用地，与星河东悦湾项目仅一路之隔，背靠大山乸森林公园，地块距离4号线蕉门站也仅有数百米的步行距离。

东湾村项目效果图

升龙-金洲冲尾村

2018年5月，升龙首入广州，拿下南沙旧改第一村——金洲冲尾自然村，正式敲开广州大门。冲尾旧改项目，区位条件十分优越，地处蕉门河中心区核心地段，临近地铁4号线金洲站、万达广场等。东至祁丰路，西至环市大道，南至金洲涌，北至金岭一横路，改造范围总用地面积约为15.15公顷。

遗憾的是地理为准优越，周边配套完善的南沙第一个旧改推进波折颇多，至今还没有入市。

方圆-东瓜宇村

2019年6月南沙东瓜宇村招得旧改良婿：方圆。东瓜宇村地理位置靓，位于南沙街道东北部，属于金洲板块。北邻日本仔山，南至南沙碧桂园，西至富佳花园，东至时代长岛三期。包含合成村、蝴蝶洲村、东瓜宇村、白藤滘村等四个自然村，占地面积约126公顷。该村享有南沙最为繁华的金洲商圈，南沙万达、今洲新天地、华汇广场等商场林立。且周边碧桂园玺悦、时代长岛等多个楼盘集中分布，生活氛围浓厚。

保利-亭角村

2020年4月23日，黄阁镇亭角村的旧村改造项目经村民代表投票表决，保利当选为亭角村旧改的合作企业。亭角村改造用地面积14.97公顷，旧改范围基本是亭角村靠蕉门水道一侧的农田范围，地势平整，位置优越。东至梅山糖厂,南接蕉门水道，西至万州大桥，北临大山乸。京珠高速、南沙大道、进港大道、黄阁大道等多条区域主干道在此交汇。

项目效果图

星河-大涌村

2019年2月星河成为大涌村旧改项目合作企业。大涌村在南沙东部稍偏北，横沥岛尖对岸，莞佛高速横穿村域内。根据规划，大涌村成片连片改造项目更新改造范围总面积约81公顷，改造后总建筑面积约190万㎡，总投资额超过230亿元。

星河将通过统筹大涌村及周边区域更新改造，涵盖旧村全面改造、存留用地开发、周边旧城改造、国有旧厂整合、区域环境整治等多种类型，打造为南沙区成片连片综合开发的“三旧”改造示范区。

大涌村的现状，只是南沙街道的一个缩影。率先走向旧改，大涌村未来或能带动整个南沙街道的发展。

其与南沙未来中心“横沥岛尖”正对岸，能全方位直望灵山岛尖和珠江东的科学城，有着稀缺的望江观赏南沙未来三大核心区域的优质视角。

大涌村更新后效果图（以政府批复为准）

时代-大塘村

2020年5月，时代中国便拿下南沙大塘村旧改项目，旧改用地面积为70.41万㎡，预计投资38.53亿。大塘村，地处南沙区黄阁镇的中心位置。距离黄阁汽车城直线距离仅不到800米，距离地铁4号线黄阁汽车城站大概2.6公里。根据方案，未来大塘村将拟建17栋高层住宅，层高在31到32层之间，建筑高度均未超过100米。

越秀-东流村

2019年10月16日，越秀地产以6.8亿拿下大岗镇东流村旧改。据了解，处大岗镇中心腹地的东流村旧改投资预算约6.8111亿元，旧改范围将近22.51公顷。根据此前公布的东流村控规调整征询意见，其中就有部分商业、工业用地调整为居住用地，居住用地面积从134626㎡增加至242226㎡。 大岗镇在售一手项目较少，可以窥见的是，通过旧村改造，该片区也能获得不少新房源， 最直接的是带动周边楼盘项目的升值。

瀚宇-太石村

2020年5月31日，经过村民代表表决，来自河南的瀚宇集团将操刀东涌镇太石村旧改项目。从2020年 2月份控规调整数据可见，太石村更新改造项目为东涌镇种业小镇，在改造 过段中，建筑的高度控制在120米以下。根据旧改招标文件，太石村改造范围东至骝岗水道、西至广珠路与YN26交界、北至沙湾水道、南至南沙大道与六福珠宝园交界处，用地面积约116.96万㎡，该旧改项目计划投资预算82.6亿元。

来源：广州城市更新网、南沙业主圈、魅力南沙、南沙部落

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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